在一幢舊式的庭院裡，租住著七十二家房客。不消說，他們都是小市民。包租婆八姑（胡錦飾），風騷刁潑；其丈夫包租公太子炳（田青飾），橫行霸道，作威作福。二人生性尖酸刻薄，令眾房客憎惡。二人遂常指使好吃懶做、愛貪小便宜的巡警三六九（劉一帆飾）設法捉弄房客。二人的養女阿香（井莉飾）則樂於助人。一天，八姑限房客每天只能用兩桶水，從事洗熨的上海婆（沈殿霞飾）率先抗議，眾房客支持。加上發仔（岳華飾）、白欖福（何守信飾）附和，引出許多是非來……